Défis Actuels : Monsieur le Directeur Général, malgré les stratégies mises en place, il y a comme une persistance de la crise de l’habitat. Comment l’expliquer ? Quelle est l’ampleur du problème ?
JEAN PAUL MISSI : Je voudrais, à l’entame de mon propos, remercier votre magazine pour cette opportunité offerte au Crédit Foncier du Cameroun de faire connaître ses missions à vos lecteurs et aux différents publics, ainsi que les opportunités qu’offre cette institution dans le domaine du financement de l’habitat. C’est pour nous un devoir que je m’honore de remplir. Revenant à la préoccupation soulevée, il faut noter qu’à l’instar des autres pays d’Afrique, la population urbaine du Cameroun, estimée à plus de 27 millions d’habitants, a pratiquement doublé en moins de quatre décennies, du fait de la croissance démographique et de l’exode rural des populations à la recherche de meilleures conditions de vie. Cela entraîne des besoins importants en matière d’immobilier. En l’absence de sources statistiques complètes, le déficit de logement à lui seul serait évalué à plus de 2 millions d’unités, générant des besoins de financement de plus de 100 milliards de FCFA par an. Ce déficit s’accroîtrait d’environ 200 000 unités par an, bien au-delà de la capacité de production actuelle. Ces chiffres masquent la réalité d’une urbanisation non maîtrisée, marquée par la prépondérance de l’habitat spontané, la prolifération de quartiers informels et d’habitats précaires, ainsi que par des constructions anarchiques qui se multiplient, exposant les habitants à des risques majeurs. En somme, la crise de l’habitat reflète les défis liés à la planification urbaine, aux politiques publiques d’inclusion, au cadre réglementaire approprié, aux synergies de l’écosystème et aux capacités des différents acteurs.
Défis Actuels : Le gouvernement camerounais met en place des politiques de soutien à l’accès au logement, comme le programme de logements sociaux. Quel rôle le Crédit Foncier du Cameroun joue-t-il dans la mise en œuvre de ces politiques ?
JEAN PAUL MISSI : L’État a mis en œuvre plusieurs outils réglementaires et de régulation offrant un cadre — certes perfectible — pour l’avènement de politiques de développement de l’habitat, notamment social, dans le cadre de la SND30. Le CFC s’inscrit dans cette trajectoire depuis sa création en 1977, en tant que société à capital public dont l’objet social est d’apporter son concours financier et son expertise à la réalisation de tout projet destiné à promouvoir l’habitat social en particulier, et l’immobilier en général. Plus particulièrement, le CFC finance en priorité le logement social à travers une large gamme de produits et appuie les initiatives du gouvernement dans ce domaine : programmes de cités urbaines construites dans les années 80, programme de construction de 10 000 logements dont la phase pilote a permis de bâtir environ 1 600 logements à Douala (Mbanga-Bakoko) et Yaoundé (Olembé), cités municipales, cités universitaires et scolaires, etc.
Défis Actuels : Quelles actions spécifiques sont entreprises par le Crédit Foncier pour améliorer l’inclusivité de son offre de crédit ?
JEAN PAUL MISSI : Avec un taux de bancarisation aux alentours de 30 %, la plupart des Camerounais, notamment les plus démunis, peinent à trouver des financements bancaires pour accéder à la propriété. Par conséquent, environ 5 % seulement des Camerounais ont accès au financement hypothécaire du système bancaire privé formel, qui exclut largement les populations à revenus faibles ou informels. De par son offre de valeur orientée « social », le Crédit Foncier a toujours développé des formules de crédit spécifiques à destination des couches fragiles de la population. Ainsi, son offre actuelle, composée de crédits à long terme à taux faibles (de 1,5 % à 7 % TTC au maximum), permet d’inclure les jeunes, les faibles revenus, ainsi que le financement de cités universitaires et scolaires. Plus récemment, le CFC a pris une initiative marquante d’inclusion financière matérialisée par l’octroi d’une ligne de crédit aux EMF, destinée à financer exclusivement, par des prêts, les populations exclues du système bancaire classique.
Défis Actuels : Quels sont les résultats obtenus dont vous êtes le plus fier à la tête du Crédit Foncier ?
JEAN PAUL MISSI : En termes de résultats quantifiables, le CFC a injecté plus de 600 milliards de FCFA dans l’économie camerounaise depuis sa création, malgré les effets récessifs de la crise économique des années 80/90 qui a vu disparaître nombre d’entreprises publiques. Cette forte injection de capitaux a permis, par exemple, la construction de plus de 100 000 logements et l’aménagement de 16 000 terrains. Outre les réalisations quantitatives, le CFC est fortement impliqué dans la structuration et l’appui à la professionnalisation de la filière de l’habitat. Pour y parvenir, il mobilise son réseau d’agences implantées dans les dix régions du pays, ainsi que ses représentations en Europe et en Amérique du Nord destinées aux Camerounais de la diaspora. Au-delà de ses missions, le CFC joue un rôle de catalyseur, notamment dans le renforcement des capacités et la mise en œuvre de la coopération synergique entre acteurs, à travers une plateforme de collaboration de la filière habitat, ainsi que l’accompagnement des promoteurs immobiliers privés et des CTD dans l’opérationnalisation de leurs projets.
Défis Actuels : Le financement du secteur immobilier reste une problématique majeure. Quelles sont les sources de financement du Crédit Foncier et comment parvenez-vous à diversifier vos ressources pour répondre à la demande croissante de crédits immobiliers ?
JEAN PAUL MISSI : Les sources de financement à la disposition du CFC sont principalement la Contribution au Crédit Foncier, taxe parafiscale prélevée à la fois sur les revenus des salariés et sur les entreprises, l’épargne collectée, ainsi que les retours de fonds prêtés. Toutefois, ces ressources sont notoirement insuffisantes pour faire face aux besoins, évalués à au moins 150 milliards de FCFA par an. Ainsi, dans le but d’entraîner une plus forte implication des autres acteurs financiers, le CFC s’attèle également à nouer des partenariats avec des institutions nationales et internationales, notamment via des initiatives de cofinancement bancaire ou le partenariat avec Shelter Afrique, afin d’œuvrer à la mise en œuvre d’une solution globale à la mobilisation des fonds destinés au financement de l’immobilier.
Défis Actuels : Comment le Crédit Foncier gère-t-il la question de la solvabilité de ses emprunteurs, et quelles mesures sont prises pour minimiser les risques associés à ces prêts ?
JEAN PAUL MISSI : Votre question me donne, une fois de plus, l’opportunité de lever une équivoque, source de malentendus et de confusions chez les citoyens. Les crédits octroyés par le Crédit Foncier du Cameroun, bien que partiellement financés par la contribution évoquée supra, demeurent des prêts à rembourser, et non des dons ou des subventions. Le client bénéficiaire d’un prêt s’oblige donc à honorer son engagement, autrement dit, il doit rembourser la totalité du crédit dans les délais prescrits. Si un client ne rembourse pas son prêt, non seulement il s’expose aux conséquences, dont la saisie du bien financé est une, mais aussi il fragilise l’institution et empêche d’autres Camerounais de financer leur projet de logement, contribuant ainsi à l’aggravation du déficit en logements décents, tant décrié dans notre pays. Aussi, à l’instar des autres établissements de crédit, le CFC déploie toute la gamme d’instruments réglementaires pour assurer un retour sain et exhaustif des fonds prêtés, nécessaire à sa pérennité, en veillant scrupuleusement au respect des conditions de crédit, notamment les modalités de remboursement. Si, malgré cela, la solvabilité de l’emprunteur n’est pas avérée pour quelque raison que ce soit, le CFC fait recours à une panoplie d’instruments, à l’instar du recouvrement à l’amiable avec des plans d’apurement, des porteurs de contrainte, des partenaires de recouvrement, et, en définitive, le recouvrement forcé par voie judiciaire.
Défis Actuels : Quelle est la principale difficulté que pose le financement de l’habitat au Cameroun ?
Défis Actuels : L’écart très important entre l’offre de financement de toutes natures et la demande, induite par le fort potentiel économique de l’immobilier, s’explique par l’existence de multiples contraintes et leviers non exploités des différentes parties prenantes. Cela induit un coût d’opportunité, notamment en termes de fiscalité pour l’État et ses démembrements, un manque à gagner en termes de revenus pour le système bancaire, et enfin, pour les populations, des risques de nature physique, juridique et financière. Ainsi, les contraintes internes au système bancaire relèvent souvent de règles et procédures parfois rigides, complexes, longues, redondantes ou onéreuses, ainsi que des limites de l’ingénierie financière, qui ne permet pas toujours de proposer des produits et services adaptés aux besoins d’un secteur complexe et porteur de risques spécifiques. Par ailleurs, de nombreuses contraintes sont liées globalement à l’écosystème : faible disponibilité de foncier sécurisé, complexité des procédures administratives, limites du marché immobilier insuffisamment structuré, organisation insuffisante et faible professionnalisation des métiers du secteur, insuffisance des ressources adaptées, inefficacité des mécanismes de soutien, ainsi que cadre législatif et réglementaire parfois obsolète, incomplet ou inadapté, sans oublier la faiblesse des revenus des emprunteurs.
Défis Actuels : Quels produits sont dédiés aux employés du secteur privé et aux entrepreneurs individuels ?
JEAN PAUL MISSI : Pour remplir ses missions, le CFC a rénové son offre, avec une large gamme de produits de prêts et d’épargne adaptés aux besoins et spécificités de sa clientèle, couvrant le financement des projets d’accession à la propriété, de logements destinés à la location et de programmes immobiliers destinés à la vente. On distingue ainsi les produits de prêts (voir tableau) et les comptes épargne logement. Le régime Épargne-Logement comprend deux options permettant la souscription d’une épargne en vue de la réalisation future d’un projet immobilier d’habitation et la constitution d’une épargne libre, rémunérée à un taux attractif.
Défis Actuels : En ce qui concerne les promoteurs immobiliers, quelle est votre politique à leur égard ? Pour quels résultats ?
JEAN PAUL MISSI : La promotion immobilière au Cameroun est confrontée à une série de défis structurels, juridiques et économiques qui freinent son développement et son impact social : informalité dominante (plus de 90 % des logements sont produits par des acteurs informels, souvent précaires), faible professionnalisation entraînant de nombreux échecs, accès difficile au foncier sécurisé et au financement. Pour autant, à la suite du gouvernement, le CFC a entrepris d’orienter prioritairement ses financements vers la production de masse de logements, notamment via les promoteurs immobiliers. Malheureusement, pour les raisons évoquées, malgré les dispositifs d’encadrement et d’appui mis en place par le CFC, les projets de qualité soumis au financement du CFC sont rares, et les crédits octroyés comportent souvent des impayés. Ainsi, à l’observation des résultats, force est de constater l’atonie de la promotion immobilière et la faible quantité de projets menés à terme, sans incidents.
Défis Actuel : Comment s’organise la synergie entre les différents acteurs étatiques du secteur ? (CFC, MAETUR, SIC) ? Conduisez-vous des projets en commun ?
JEAN PAUL MISSI : Inspiré des conclusions de la première Conférence des Nations unies sur les Établissements Humains, baptisée « Habitat 1 », tenue à Vancouver au Canada du 31 mai au 11 juin 1976, le triptyque CFC-SIC-MAETUR a fondé depuis lors le même modèle économique de développement de l’immobilier au Cameroun. Ce triptyque fut structuré à l’origine autour d’un promoteur immobilier public (la SIC), un aménageur responsable des infrastructures d’approche (la MAETUR), et une caisse de financement (le CFC). L’État est alors fortement impliqué, à la fois instigateur de la politique de l’habitat, notamment social, fournisseur de terrains, d’aménagements et d’immeubles à financer via ses démembrements, tout en mobilisant des ressources financières, notamment à travers une taxe parafiscale mise au service de la politique du Gouvernement en matière d’habitat social. Ce modèle a donné des résultats probants dès les premières années, avec, entre autres, l’édification de nouveaux quartiers à Douala (Cité des Palmiers, Bonamoussadi, Makepe, Kotto, etc.) et à Yaoundé (Biyem-Assi, Mendong, Nsimeyong, Nkomo Okoui, Odza, Cité verte, etc.), ainsi que des équipements communaux générateurs de revenus. Toutefois, l’irruption de la crise économique dès 1987 met à mal cet attelage, affectant au premier chef l’État qui se désengage du secteur, entraînant des difficultés importantes pour les autres acteurs (SIC, MAETUR, emprunteurs, etc.) : l’activité s’amenuise et la qualité du portefeuille se dégrade brutalement, pesant fortement sur la situation économique et financière de ces institutions. Dans le même temps, la libéralisation du secteur dans les années 90, avec l’émergence de nouveaux acteurs, offre des perspectives intéressantes de développement de l’immobilier. À ce jour, une relance de cet attelage, encore en gestation, reste tributaire de la qualité des projets à mettre en œuvre.
Défis Actuels : Le secteur financier camerounais connaît une forte tendance à la digitalisation. Quelles sont les orientations du Crédit Foncier dans ce domaine ?
JEAN PAUL MISSI : Le secteur bancaire camerounais est en pleine effervescence numérique, dans laquelle le CFC s’inscrit pleinement, et la digitalisation joue un rôle de catalyseur majeur. Ces évolutions sont rendues indispensables en raison des défis importants engendrés par les besoins des consommateurs et la nécessité d’optimiser la productivité et de délivrer un service rapide. Ainsi, notamment à travers l’implémentation en cours d’un nouveau progiciel de gestion bancaire adapté aux besoins et aux évolutions du marché, le CFC entend digitaliser l’offre de produits et services, permettant entre autres une souscription rapide de prêts, la consultation de solde et des opérations, la collecte de ressources, ainsi que des opérations de trésorerie en ligne.
Défis Actuels : Quelles sont vos stratégies et actions en matière de RSE ?
JEAN PAUL MISSI : Se situant au cœur de la chaîne de production de l’immobilier, le CFC est fortement impliqué dans la sphère sociale, à travers son offre de financement à conditions très favorables (taux bas, durées élevées) et l’accompagnement permanent de ses clients. En mettant une ligne de financement à disposition des EMF pour permettre le financement des Camerounais à faibles revenus ou opérant dans le secteur informel, le CFC œuvre fortement dans l’inclusion financière des couches les plus défavorisées de la population.
Propos recueillis par François BAMBOU
